تحقیق حقوق : ثبت اسناد و املاک – قسمت 8

دانلود پایان نامه

معیار حقوقی احتیاط برای سر دفتران و استخدام کنندگان آنها

حرفه سر دفتری نه تنها در ایران بلکه در کلیه کشورها حرفه ای است که احتیاط در خمیر مایه آن ریشه دوانیده است و سر دفتران که از بین حقوقدانان برگزیده می شوند بیش از سایر حقوقدانان به موضوع احتیاط تمسک می جویند و در رفتار و گفتار خود و تنظیم اسناد رسمی که وظیفه ایشان تلقی می شود آنرا به کار می بندند .این مقاله که ترجمه آندر ادامه تقدیم می شود به موضوع احتیاط ،معیارها و موازین آن،آثار حقوقی ناشی از آنن مسئولیت سر دفتران و ارباب رجوع در صورت عدم رعایت احتیاط پرداخته است.

برای دانلود متن کامل پایان نامه های کارشناسی ارشد رشته حقوق (همه گرایش ها) می توانید اینجا کلیک کنید

آن گاه که بشر نوشتن را فرا گرفت ،دریافت که تنها ،مکتوبات،پس از از بین رفتن ساختار شکننده حافظه ،باقی می مانند ،لذا نقل و انتقالات به صورت کتبی شروع شد. ولی به ناچار اتفاق می افتاد که شخص الف یا ب برگه ای را امضا می کرد ،اما سپس اظهار می داشت که آن را امضا نکرده است و یا شخص ج د یا ه یاد می گرفت تا نام دیگری را جعل کند. به طوری که ،با وجود آن در بادی امر ،چنین تصور می شد که انتقال کتبی به همه اختلافات پایان می دهد ،اما فهمیده شد ،که نوشته تنها مفید بوده و همیشه تعیین کننده و قاطع اختلافات نمی باشد . بنابراین هر شخص به دنبال این فکر بود ،تا شاهدی را بر امضایش بگیرد از این رو گام بعدی این بود تا از ماموری متعهد برای این کار،استفاده کند آن مامور و شاهد کسی جز سر دفتر نبود که تصدیق گواهی توسط وی بدان معنا بود که در صورتی که علیه او اقامه دعوا شود،قسم می خورد که برگه ای که تصدیق شده در حقیقت تا حدی که به امضا کننده و امضا ارتباط می یابد ،همسان برگه اصلی است.

سر دفتر یک مامور عمومی است.که در نظام حقوقی ما دارای موقعیت بی نظیری بوده و آنهم به علت مهر اوست که اغلب پیش شرط امری و حقوقی اجرای صحیح بسیاری از اسناد می باشد .به عنوان یک مامور عمومی ،سر دفتر وظیفه دارد تا (احتیاط های لازم و متعارف را معمول داشته تا مطمئن شود که مهر او وسیله ای برای انجام معاملات متقلبانه نیست)این مقاله به بررسی معیارهای حقوقی احتیاط برای سر دفتران و استخدام کنندگان آنها می پردازد.

ابتدا به تجزیه و تحلیل معیار احتیاط برای سر دفتر به موجب قانون و تفسیر آنبر اساس رویه قضایی ،پرداخته شده ،سپس مسئولیت استخدام کننده سر دفتر به دلیل نقض احتیاط از سوی او توضیح داده خواهد شد و در پایان پیشنهاد می شود که چگونه استخدام کننده می تواند اطمینان حاصل کند که سر دفتر او معیار احتیاط را نقض نخواهد کرد.

 

1- معیار احتیاط برای سر دفتر

به منظور درک این مطلب که سر دفتر وظایفش را در چه سطحی انجام داده است،دانستن وظایف اساسی او ضروری است.این بخش در ابتدا به اهداف سر دفتر و وظایف او در جامعه امروزی پرداخته،سپس معیار احتیاط برای سر دفتر توضیح داده شده و در پایان ،مسئولیت ناشی از نقض معیار احتیاط از سوی او،به طور خلاصه ،مورد بررسی قرار می گیرد.

1-1- اهداف و وظایف اصلی سر دفتر

ایجاد دفتر خانه به عهد رم بازمی گردد،یعنی زمانی که شخصی که به باسوادی شهرت داشت ،برای تنظیم اسناد و محافظت از آن ها هزینه ای را از مردم وصول می کرد با گذشت زمان،انجام معاملات مدرن به دفتر خانه وابسته شد.برای مثال موسسات بانکی و حقوقی به شدت به دفتر خانه وابسته بودند.

وظایف سر دفتر اساسا به وظایف سازمانی و دفتری تقسیم می شود.اگر چه ،سر دفتر به عنوان مامور عمومی لقب گرفته ،اما اقدامات وی از خصیصه رای قضایی برخودار نیست.سر دفتر ،مجاز است تا عملیات ثبتی از قبیل صدور تاییدیه ،بررسی صحت و سقم سوگند ،شهادت دادن یا تصدیق امضا ،تحلیف و تصدیق سند ،را انجام دهد .به طور خلاصه ،امروزه وظیفه اصلی سر دفتر ،رسمیت بخشیدن به اسناد کتبی از طریق صدور گواهی رسمی می باشد.

هنگامی که سردفتر در حال انجام عملیات ثبتی است باید آنها را مطابق با معیار احتیاط که به موجب قانون مقرر شده انجام دهد.

1-2- معیار احتیاط برای سردفتر

معیار احتیاط برای سردفتر عموما در حقوق مسئولیت مدنی مورد بررسی قرار می گیرد. سردفتر باید همانند سردفتری محتاط و متعارف عمل کند. قانون همه ایالات وظیفه سردفتر را چنین توصیف می کند : احراز هویت مسلم شخصی که درخواست ثبت نموده است. به ویژه اینکه سردفتر باید خواه از طریق اظهارات شخص ویا ادله اقناع کننده احراز کند شخصی که نزد او حاضر شده و اقرار می کند همان شخصی است که سند را به درستی امضا کرده است.

در ایالت ایلیونز ادله اقناع کننده که به موجب آن احراز می شود که شخصی که سند را امضا کرده است عبارت است از :1- هویت شخص برای سردفتر محرز باشد. 2- به موجب قسم یا تصدیق معتبر توسط شاهد هویت شخص برای سردفتر محرز شود یا 3- هویت وی بر اساس اسناد تعیین کننده هویت محرز شود. بنابراین سردفتر ملزم است تا احتیاطات متعارف و معقول را با آن حد از احتیاط که یک تاجر معمولی و معتبر در انجام وظایف قانونی اش انجام می دهد به اجرا گذارد. مثال شایع در خصوص موردی که سردفتر از رعایت معیار احتیاط خودداری کرده در دعوای ویلانوا علیه براون دیده می شود. در آن دعوی سردفتری که توسط موسسه حقوقی استخدام شده بود سندی که وکالت نامه نام داشت ثبت کرد. سردفتر سند را به نفع موکل ثبت کرده در حالی که شخصی که سند را امضا کرده بود نمی شناخت و شاهدی بر امضایش نیز نیاورده بود. دادگاه بخش و شعبه سوم دادگاه استیناف اظهار داشت که سردفتر به طور آشکار وظیفه رعایت احتیاط را نقض کرده است. لذا دادگاه صریحا ابراز داشت که سردفتر بدون رعایت احتیاط جهت مطمئن شدن از اصالت امضا سند را مهر کرده است. در نتیجه دادگاه بیان داشت که عمل سردفتر صریحا بی احتیاطی بوده و نقض وظیفه مبنی بر رعایت احتیاط تلقی شده و در قبال عموم به عنوان سردفتر مسئول است .

مثال شایع دیگر در خصوص نقض معیار احتیاط از سوی سردفتر در دعوای شرکت خدمات مصرفی شهری علیه متکاف دیده می شود. در آن دعوی سردفتر وکیلی بود که سند اعراض از حق دعوایی که براساس آن حق همسر در محل سکونت خانوادگی به شوهرش انتقال میداد را به ثبت رساند. شوهر به دفترخانه رفت و زنی را به عنوان همسرش به سردفتر معرفی کرد. شوهر همچنین اظهار داشت که سند توسط همسر او امضا شده و تاریخ آن ثبت شده است. از خانم نخواست تا هویت خویش را اظهار دارد یا تصدیقی بر امضایش ارائه کند. به جای آن سردفتر به اظهارات شوهر مبنی بر این که آن خانم همسر اوست اعتماد کرد. سپس تاریخ سند را تغییر داده و آن را به ثبت رساند.

دادگاه عالی آریزونا اظهار داشت که سردفتر معیار احتیاط را با خودداری از انجام وظایف سردفتری به موجب قانون آریزونا نقض کرده است. قانون آریزونا مانند قوانین دیگر ایالات مقرر می داشت : شخصی که سندی را امضا کرده همان شخصی است که نزد سردفتر حاضر شده و تصدیق کرده که سند را اجرا می کند. قانون همچنین مقرر می دارد که سردفتر می داند شخصی که سند را امضا کرده شناسایی شده یا بر اساس ادله اقناع کننده احراز کرده است که آن شخص همان شخصی است که در سند توصیف شده و سند را اجرا خواهد کرد. دادگاه اظهار داشت : سردفتر قانون را نقض کرده است . چرا که از خانم نخواسته است که تصدیق کند امضایی که در سند هست متعلق به اوست . علاوه بر آن دادگاه بیان کرد که سردفتر مرتکب نقض قانون شده است زیرا واقعا شخصی را که به عنوان همسر معرفی شده نمی شناخته است. بنابراین سردفتر مکلف بوده تا بر اساس ادله اقناع کننده احراز کند که شخصی که امضا را تصدیق کرده همان شخصی بوده است که باید آن را اجرا کند. دادگاه چنین استدلال کرد که اعتماد سردفتر به اظهارات شوهر مبنی بر معرفی یک غریبه به عنوان همسر دلیل اقناع کننده به شمار نمی آید. بنا به رای دادگاه سردفتر باید از خانم تقاضا کرده تا هویت خویش را ابراز و یا امضایش را تصدیق نماید.

همانگونه که در دعاوی فوق نشان داده شده سردفتر نباید از وظایف خاص قانونی اش منحرف شود اگر سردفتر وظایف ثبتی و الزامات قانونی را کاملا مطابق با معیار سردفتر محتاط و متعارف انجام ندهد درقبال تمام خساراتی که مستقیما از این نقض وظیفه حادث شده مسئول می باشد. مسئولیت مدنی سردفتر در قبال نقض معیار احتیاط از لحاظ حقوقی روشن و تثبیت شده است.

1-3- مسئولت سردفتر درقبال نقض معیار احتیاط

برای تصدی شغل سردفتری قانون تعدادی از ایالات مقرر می دارد : سردفتر باید تعهدات بدهد. هدف اصلی از این تعهد آن است که با دادن تعهد توسط سردفتر یک اعتماد عمومی نسبت به سردفتران ایجاد می شود. علاوه برآن تعهد نامه سردفتر به منظور حمایت از اشخاصی است که اسناد را به ثبت می رسانند چرا که آنها می توانند خساراتی را که از ثبت ناشی شده است از شرکت ضامن سردفتر مطالبه نمایند. به هر حال مبلغ تعهد نامه امروزه برای حمایت از عموم ناکافی به نظر می رسد. ممکن است هم مردم و هم سردفتران تصور کنند که آن تعهد نامه نوعی بیمه است اما این گونه نیست. همچنین میزان مبلغی که می توان از شرکت ضامن مطالبه کرد در تعهد نامه مشخص گردیده است . اما میزان مبلغی که خواهان می تواند از سردفتر مطالبه کند محدود به میزان مبلغ تعهد نامه نیست. علاوه بر آن اگر شرکت ضامن ملزم باشد که خسارات را به دلیل رفتار خلاف قانون سردفتر پرداخت کند می تواند مبلغی را که باید پرداخت کند از سردفتر مطالبه کند. اساسا سردفتر در اعمال ثبتی که انجام می دهد خواه عمدا یا سهوا از وظایف سردفتری تخطی کند مسئول است. همچنین سردفتر مسئول همه خساراتی است که تقریبا به واسطه سوء رفتار اداری او وارد شده است . لازم نیست تا رفتار خلاف قانون سردفتر تنها عامل ورود خسارت باشد تا مسئول شناخته شود. به هر حال قبل از این که سردفتر مسئول پرداخت خسارت شناخته شود خواهان باید میزان و ارزش خسارت وضرر واقعی که به خاطر سوء رفتار اداری سردفتر وارد شده است را ثابت کند. بنابراین این امر برای دادگاه ها غیرعادی نیست که سردفتر را به مبلغی بیشتر از میزان مبلغ تعهدنامه محکوم نمایند.

 

 

2- معیار احتیاط و مسئولیت استخدام کننده سردفتر

دادگاه ها بر اساس دو نظریه استخدام کننده سردفتر را مسئول می شناسند. بنابه نظریه اول دادگاه استخدام کننده خصوصی سردفتر را در قبال خساراتی که از رفتار خلاف قانون وی ناشی شده است مسئول می شناسد مشروط بر آن که استخدام کننده در آن رفتار خلاف شرکت داشته باشد.بنابراین اگر استخدام کننده سردفتر را تشویق کرده یا از او بخواهد تا بدون بررسی و تحقیق مناسب اقدام کند استخدام کننده در قبال خساراتی که از آن اقدام ناشی شده است مسئول است.

Leave a comment